Bei der Grundstücksbewertung werden in der Regel zahlreiche Berechnungen durchgeführt, um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln. Bei der Bewertung muss unter anderem festgestellt werden, wie viel das Grundstück unabhängig von der Bebauung wert ist, wie stark sich die Nachbarschaft in den kommenden Jahren voraussichtlich entwickeln wird und wie hoch die Wahrscheinlichkeit einer Auf- oder Abwertung ist. Die Durchführung einer Grundstücksbewertung ist in der Regel ein sehr komplexes Unterfangen. Wertgutachter verwenden oft mehr als eine Methode, um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln, bevor sie zu einer endgültigen Zahl gelangen.
Es ist aus mehreren Gründen wichtig, den Wert von Grundstücken zu kennen. Potenzielle Grundstückskäufer möchten oft wissen, wie viel ein Grundstück wert ist, bevor sie beispielsweise in dieses investieren. Für die Bemessung der Grundsteuer sind Regierungen auch daran interessiert zu wissen, wie viel ein bestimmtes Grundstück wert ist. Bei der Grundstücksbewertung handelt es sich um den Prozess der Bestimmung des wahren aktuellen Wertes eines Grundstücks, ob bebaut oder unbebaut.
Eine der gebräuchlichsten Bewertungsmethoden basiert auf dem Verkaufspreis anderer ähnlicher Grundstücke. Bei der Vergleichsverkaufsmethode werden die jüngsten Verkäufe ähnlicher Grundstücke innerhalb desselben geografischen Gebiets untersucht, um eine Vorstellung davon zu bekommen, wofür man auf dem freien Markt verkaufen würde. Oftmals erfordert die vergleichbare Verkaufsmethode subjektive Anpassungen für Unterschiede im Land und in der Umgebung. Der Verkaufspreis eines umzäunten Grundstücks kann beispielsweise dabei helfen, den Wert eines nahegelegenen Grundstücks ähnlicher Größe zu bestimmen. Wenn dieses Grundstück jedoch an eine belebte Straße grenzt, wird sein Wert zwangsläufig etwas anders ausfallen.
Viele Bewertungsberater verwenden auch ein Entwicklungskostenmodell. Bei dieser Methode untersuchen Gutachter die bestehenden Kosten, die mit der Entwicklung ähnlicher Parzellen verbunden sind, und berücksichtigen alle physischen Eigenschaften des Landes, wie z. B. Bäche, Bewässerungsbrunnen oder felsiger Boden, die sich auf das Baupotenzial auswirken können. Diese Art der Beurteilung ist in der Regel recht umfassend und berücksichtigt viele verschiedene Faktoren.
Wenn die Gebäude bereits an die Grundstücke angeschlossen sind, wird es bei der Bewertung oft komplizierter. In diesen Fällen erfordert die Bewertung des Grundstücks eine Berechnung, wie stark sich die Gebäude auf den Verkaufspreis auswirken und wie hoch der Wert des Grundstücks ohne die dazugehörigen Gebäude wäre. Für diese Berechnung gibt es mehrere Methoden.
Zu den gebräuchlichsten Methoden gehören die Erlösanalyse und die Kostenanalyse. Bei der Methode der Einkommensanalyse schätzen Grundstücksgutachter, wie viel Geld die Immobilie jedes Jahr einbringt. Anschließend ermitteln die Makler den Wert des Gebäudes und weisen einen Teil des erzielten Einkommens dem Gebäude zu. Der Rest ist der Wert des Grundstücks.
Gutachter analysieren den Bauwert auch nach der Kostenanalysemethode, allerdings nur im Hinblick auf die Baukosten. Bei dieser Methode ist der Grundstückswert der Wert der Immobilie abzüglich der Baukosten. Bei der Kostenanalyse wird häufig kritisiert, dass sie Abschreibungs- oder Wartungskosten nicht berücksichtigt.
Anstatt viele Schätzungen und Berechnungen selbst durchzuführen, nutzen viele moderne Bewertungsagenturen Computer und Technologie, um schnellere und genauere Grundstücksbewertungen durchzuführen. Es wurden verschiedene Programme entwickelt, um Formeln zu entwickeln und den Wert von Grundstücken auf der Grundlage verschiedener Faktoren zu berechnen. Dieser Prozess wird als computergestützte Massenbeurteilung oder CAMA bezeichnet.
CAMA-Programme nutzen in der Regel größere Datenbanken mit Immobilienunterlagen, Verkaufsinformationen und Steuerbescheiden aus früheren Jahren. Diese Datenbanken werden als Geoinformationssysteme oder GIS bezeichnet. Kein Computer kann die Arbeit eines Menschen erledigen, aber bei richtiger Verwendung kann ein Computer, auf dem ein CAMA-Programm läuft, die Arbeit eines Bewertungsberaters erheblich erleichtern.
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