Die umgekehrte Amortisation, im Kreditgeschäft auch negative Amortisation genannt, ist ein Konzept, bei dem die Kreditamortisation umgekehrt funktioniert. Bei einem normalen Darlehen, beispielsweise einer Hypothek, müssen Kreditnehmer jeden Monat einen bestimmten Kapitalbetrag zuzüglich Zinsen zahlen. Die Zinsen für diese Kredite beginnen recht hoch, oft mehrere hundert Dollar im Vergleich zu einigen hundert Dollar Kapitalrückzahlung. Bei umgekehrten Amortisationskosten senken sich die Zinsbeträge zu Beginn der Kreditlaufzeit und erhöhen sich dann, wenn der Kreditnehmer Zahlungen leistet. Ein sehr häufiges Darlehen, das auf diese Weise funktioniert, ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz, obwohl einige Arten von umgekehrten Hypotheken auch auf diese Weise funktionieren können.
Der Zweck der umgekehrten Tilgung besteht darin, den Kreditnehmern niedrige Vorauszahlungen zu ermöglichen, sodass sie den Kredit leichter zurückzahlen können. Mit fortschreitender Kreditlaufzeit erwartet der Kreditnehmer wahrscheinlich, dass höhere Einnahmen die gestiegenen Kapital- und Zinszahlungen ausgleichen. Beispielsweise können Geschäftskredite mithilfe von Ballonzahlungen auf diese Weise funktionieren. Für Startups sind die Anzahlungen gering, da diese Unternehmen in der Regel nicht über genügend Cashflow für große Kreditzahlungen verfügen. Nach drei bis fünf Jahren fällt eine große Ballonzahlung an, wobei ein großer Teil dieser Zahlung für Zinsen verwendet wird und die geringen Zahlungen in den ersten Jahren des Darlehens ausgleicht.
Eigenheimhypotheken sind die andere Kreditart, bei der die umgekehrte Tilgung vorherrscht. Hier können Hypotheken als variabel verzinsliche Hypotheken (ARM) bezeichnet werden, was bedeutet, dass das Darlehen mit einem niedrigen Zinssatz beginnt und sich dann in bestimmten Abständen erhöht. Ein ARM von 5/1 weist beispielsweise auf eine mögliche jährliche prozentuale Erhöhung des Kreditzinssatzes nach fünf Jahren hin. Bei diesem Hypothekendarlehen kommt es zu einer umgekehrten Amortisation, da die Zinssätze fast immer steigen, was das Darlehen teurer macht. ARMs sind auch gefährliche Kredite, da die Zahlungen steigen und die Kreditnehmer möglicherweise nicht mithalten können.
Die meisten Kreditgeber bieten eine Art Tilgungsplan oder einen anderen Zeitplan an, um die Auswirkungen der umgekehrten Tilgung zu erläutern. Ein sicheres Verständnis ist erforderlich, da diese Kredite am Ende viel teurer sein können als herkömmliche Kredite und zu geringeren Zahlungen zu Beginn der Kreditlaufzeit führen können. Die Angaben sind auch für diejenigen Personen notwendig, die nicht vorhaben, den Kredit während der gesamten Kreditlaufzeit aufzunehmen. Kreditnehmer können versuchen, von der umgekehrten Amortisation zu profitieren, indem sie den Kredit zurückzahlen oder die Immobilie innerhalb der ersten ARM-Periode verkaufen. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um eine Technik zum Geldsparen bei der Kreditvergabe an Kreditgeber.
Asset-Smart.